DO PEER EFFECTS SHAPE RESIDENTIAL VALUES? RECONCILING THE SALES COMPARISON APPROACH WITH HEDONIC PRICE MODELLING
Notice bibliographique
Résumé
Although the hedonic framework can be said to vary substantially from the traditional sales comparison approach used in real estate appraisal in that the former rests on much stronger conceptual grounds than the latter while benefitting from large transaction samples that enable statistical inference, both are derived from a similar paradigm with respect to how prices, hence market values, are determined. While the hedonic approach is much more explicit about the determinants of property values and can provide reliable estimates of individual attributesí marginal contribution, it may ñ unlike the sales comparison approach underestimate the prominent influence that surrounding properties exert on any given nearby housing unit and sale price. In this paper, a simple method for reconciling the two approaches is developed within a rigorous conceptual and methodological framework. It is based on peer effect models, an analytical device developed, and mainly used, by labour economists, which we adapt to the hedonic price equation so as to incorporate nearby propertiesí influences, thereby controlling for non observable neighbourhood effects. The ensuing model accounts for four types of effects, namely endogenous interactions effects (comparable sales influences), exogenous, or neighbourhood, effects, fixed location effects and, finally, spatial autocorrelation effects. This research relies on a database provided by the former Quebec Urban Community (CUQ) Assessment Division on some 15,700 sales of single-family detached houses that took place on the former CUQ territory between January 1990 and December 1996, with prices ranging from $50,000 (Can.) to $250,000. Preliminary findings suggest that integrating peer effects in the hedonic equation allows bringing out the combined impacts of endogenous, exogenous and spatially correlated effects in the house price determination process, with spatial autocorrelation of model residuals being significantly reduced without resorting to a spatial autoregressive procedure. Further investigation is still needed though in order to find out which sub-market delineation should be used to obtain optimal model performances.
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Comment cette classification a été obtenuedéplier
Prédiction machine sur la base complète
Imitation des enseignantsNi prévalence calibrée, ni vérité terrain. Validation humaine à venir. Le volet Gemma est une étiquette directe du modèle pour chaque travail de la base, lue sur la notice réduite au titre. Le volet Codex est un classifieur appris des 10 348 étiquettes directes de Codex et calibré sur les taux pondérés de l'échantillon; les champs sans appui suffisant ne portent aucun appel Codex. Le mode candidate est l'union des deux volets; le consensus est leur intersection. Ces sorties portent le statut machine_predicted_unvalidated et ne sont pas des étiquettes humaines.
Scores du classifieur distillé par catégorie (deux têtes)
| Catégorie | Codex | Gemma |
|---|---|---|
| Métarecherche | 0,002 | 0,011 |
| Méta-épidémiologie (sens strict) | 0,000 | 0,000 |
| Méta-épidémiologie (sens large) | 0,000 | 0,000 |
| Bibliométrie | 0,001 | 0,001 |
| Études des sciences et des technologies | 0,000 | 0,001 |
| Communication savante | 0,002 | 0,002 |
| Science ouverte | 0,001 | 0,001 |
| Intégrité de la recherche | 0,001 | 0,000 |
| Charge utile insuffisante (le modèle a refusé de juger) | 0,006 | 0,000 |
Scores machine (provisoires)
Les deux têtes enseignantes du modèle étudiant, lues sur ce travail. Un score ordonne la base pour la relecture; il n'affirme jamais une catégorie, et le statut de validation accompagne chaque rangée tel quel.
Scores de référence d'un modèle non mature (critères de maturité non atteints, 7 itérations). Un score ordonne; il n'affirme jamais une catégorie.
score_only:v0-immature-baseline · tel quel depuis la passe de notation : score_only signifie que le nombre peut ordonner les travaux, et qu'aucune étiquette de catégorie n'en découleClassification
machine, non validéePrédiction automatique; un appel candidat d’une seule source (Gemma direct ou Codex distillé), pas un consensus.
Le détail, modèle par modèle et score par score, se trouve en fin de page sous « Comment cette classification a été obtenue ».