Corrupt Joint Ventures in the Market for Residential Real-Estate-Settlement Services
Notice bibliographique
Résumé
Closing costs in residential-real-estate sales have long acted as a significant barrier to American home ownership. In the Real Estate Settlement Procedures Act of 1974 (RESPA), Congress attempted to limit these costs by prohibiting referral fees, or “kickbacks,” between the various settlement-services providers. In 1983, Congress adopted an exception to its kickback prohibition for affiliated-business arrangements, where residential-real-estate service providers jointly own a business and the only thing of value received by a referring party from the arrangement is a proportional return on its ownership interest in the affiliated business. For over 40 years, courts have struggled to determine the circumstances under which these arrangements are permissible. In the last few years, the real-estate-settlement- services market has experienced a proliferation of joint ventures attempting to facilitate referral payments through the affiliated-business-arrangement exception. In these joint ventures, typically between real-estate agents, on the one hand, and mortgage brokers or title-insurance companies, on the other, the real-estate agent takes a sizable ownership share in the joint venture without contributing significant capital. Mortgage brokers and title companies arrange these joint ventures as a means of rewarding real-estate agents for referrals. Real-estate agents enter these joint ventures to earn ancillary profits from the mortgage and title closing costs that are paid by homebuyers and sellers. But these joint ventures are a bad deal for consumers because they stifle competition and increase homebuying costs, including “junk fees.” We argue that (1) the common practice of forming joint ventures by offering discounted investment opportunities violates RESPA’s kickback prohibition, and (2) many joint ventures violate the prohibition on abusive conduct in the Consumer Financial Protection Act of 2010 (CFPA) when real-estate agents take advantage of consumers by steering them into co- owned settlement-services providers. We conclude with proposed compliance principles and policy recommendations.
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Comment cette classification a été obtenuedéplier
Prédiction distillée sur la base complète
Imitation des enseignantsNi prévalence calibrée, ni vérité terrain. Validation humaine à venir. Apprise à partir de 10 348 étiquettes directes de Codex et de 10 348 étiquettes directes de Gemma. Le mode candidate est l'union des têtes enseignantes seuillées; le consensus est leur intersection. Ces sorties portent le statut machine_predicted_unvalidated et ne sont ni des étiquettes humaines ni des étiquettes directes de modèles de pointe.
Scores Codex et Gemma par catégorie
| Catégorie | Codex | Gemma |
|---|---|---|
| Métarecherche | 0,002 | 0,000 |
| Méta-épidémiologie (sens strict) | 0,000 | 0,000 |
| Méta-épidémiologie (sens large) | 0,001 | 0,000 |
| Bibliométrie | 0,000 | 0,001 |
| Études des sciences et des technologies | 0,000 | 0,000 |
| Communication savante | 0,000 | 0,000 |
| Science ouverte | 0,000 | 0,000 |
| Intégrité de la recherche | 0,000 | 0,000 |
| Charge utile insuffisante (le modèle a refusé de juger) | 0,000 | 0,000 |
Scores machine (provisoires)
Les deux têtes enseignantes du modèle étudiant, lues sur ce travail. Un score ordonne la base pour la relecture; il n'affirme jamais une catégorie, et le statut de validation accompagne chaque rangée tel quel.
Scores de référence d'un modèle non mature (critères de maturité non atteints, 7 itérations). Un score ordonne; il n'affirme jamais une catégorie.
score_only:v0-immature-baseline · tel quel depuis la passe de notation : score_only signifie que le nombre peut ordonner les travaux, et qu'aucune étiquette de catégorie n'en découleClassification
machine, non validéePrédiction automatique; un appel candidat d’une seule tête enseignante, pas un consensus.
Le détail, modèle par modèle et score par score, se trouve en fin de page sous « Comment cette classification a été obtenue ».