Comment valoriser le bâtiment durable en immobilier commercial selon la perspective de l'investisseur?

Les efforts internationaux consentis à la lutte face aux changements climatiques et au réchauffement planétaire ont récemment poussé certains secteurs d’activité à effectuer un virage vert afin d’en faire plus en matière de développement durable. En immobilier commercial, le virage vert s’est amorcé avec l’apparition du bâtiment durable, un type d’actif immobilier s’harmonisant avec les principes du développement durable. Avant de prendre un virage vers le bâtiment durable, les investisseurs en immobilier commercial cherchent à comprendre comment l’intégration à l’intérieur de leurs portefeuilles d’actifs immobiliers de tels actifs immobiliers, dits plus durables et plus écoresponsables, va impacter leur rendement financier et leur capacité à répondre à leur devoir financier et fiduciaire envers leurs bénéficiaires. Autrement dit, ils doivent d’abord trouver comment valoriser le bâtiment durable selon leur point de vue d’investisseur avant de s’impliquer dans des projets de développement immobilier les impliquant.Ce mémoire s’appuie sur une revue de la littérature scientifique exhaustive basée sur 174 articles scientifiques et une série de 28 entrevues semi-dirigées totalisant 32 heures et 43 minutes d’entrevue et 584 pages de transcription réalisée dans le cadre d’un projet de recherche intitulé “Comment optimiser les impacts du bâtiment durable en gestion immobilière?” mené par une équipe de chercheurs et d’étudiants de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM sous la direction de la professeure Andrée De Serres. Le présent mémoire a visé plus particulièrement à « mettre à jour les mécanismes d’actualisation du réel afin d’approfondir ou de compléter les connaissances antérieures » (Thietart et al., 2014, p. 93) en répondant à la question de recherche suivante : Comment valoriser le bâtiment durable en immobilier commercial selon la perspective de l’investisseur? Ce mémoire a permis notamment d’identifier quels sont les incitatifs pouvant influencer les investisseurs en immobilier commercial à considérer les bâtiments durables au niveau de leurs pratiques d’affaires, quels sont les aspects du bâtiment durable ayant le potentiel de générer le plus de valeur auprès des investisseurs, comment cette valeur se traduit à leurs yeux et quelles sont les barrières qui freinent le déploiement du bâtiment durable en société. Les connaissances scientifiques au sujet du bâtiment durable permettent à ce jour d’affirmer que les investisseurs en immobilier commercial peuvent tirer avantage à intégrer des éléments associés à la gestion de l’énergie, à la gestion des eaux ainsi qu’à la gestion des déchets au sein de leurs immeubles : par exemple, adopter des techniques de construction passives, produire de l’énergie renouvelable sur le site de l’immeuble, utiliser des techniques de récupération de l’eau grise et intégrer des techniques de récupération des déchets au sein du bâtiment durable permettent de réduire l’empreinte écologique de ce dernier sur l’ensemble de son cycle de vie. D’un point de vue social, le bâtiment durable peut contribuer au bien-être, au confort ainsi qu’à la santé de ses occupants et usagers : par exemple, utiliser des techniques de végétalisation à l’intérieur du bâtiment, réduire l’exposition aux bruits extérieurs, améliorer l’éclairage intérieur, utiliser des techniques avancées d’isolation du bâtiment et trouver une combinaison optimale entre la ventilation naturelle et artificielle du bâtiment sont des éléments qui peuvent contribuer à améliorer la qualité de vie au sein d’un bâtiment durable. D’un point de vue économique, les bâtiments durables engendrent des coûts d’opération inférieurs aux bâtiments traditionnels et peuvent entraîner une prime à l’achat et à la location et peuvent même contribuer à créer de l’emploi au sein d’un quartier; ainsi ils peuvent contribuer à une augmentation du PIB d’une région géographique donnée. Les investisseurs en immobilier commercial s’intéresseront davantage au bâtiment durable s’ils peuvent aussi accroître leur avoir financier en bénéficiant des économies au niveau de coûts d’opération et des dépenses d’investissement générés par ce type d’actif immobilier. Des avantages financiers peuvent également découler de la prime à l’achat et à la location que certains types d’acheteurs ou locataires sont prêts à accorder afin de s’installer dans un bâtiment durable. Les investisseurs peuvent également s’intéresser au bâtiment durable afin d’améliorer leur image de marque ou contribuer à la santé, au confort ainsi qu’au bien-être de leurs employés s’ils sont eux-mêmes propriétaires et occupants du bâtiment durable une fois en phase de détention de l’actif immobilier. Toutefois, les investisseurs feront le virage vers le bâtiment durable seulement s’ils voient que le gouvernement en place instaure des mesures pouvant leur venir en aide pour faire ce virage, s’ils voient que les consommateurs sont sensibilisés au sujet des bienfaits du bâtiment durable, s’ils ont les compétences à l’interne pour prendre ce virage et s’ils détiennent un réseau de fournisseurs pouvant leur permettre de faire ce virage. Alors que les avantages dont peuvent bénéficier les investisseurs en immobilier commercial en intégrant le bâtiment durable au sein de leurs pratiques d’affaires sont nombreux, plusieurs barrières en freinent l’adoption. Les barrières règlementaires, la méconnaissance des consommateurs au sujet de leurs bienfaits, la résistance naturelle de l’humain au changement, les coûts supérieurs au niveau de l’investissement initial ainsi que le manque de connaissances et d’informations des acteurs de l’immobilier dans certains territoires géographiques au sujet du bâtiment durable freinent son déploiement en société. Au Québec, le faible coût de l’électricité et de l’eau rendent plus difficiles à justifier du point de vue d’un investisseur de s’intéresser au bâtiment durable alors que selon la littérature académique, une majeure partie de la valeur générée par ce dernier provient des économies d’énergie et d’une réduction de la consommation d’eau. De plus, le cadre réglementaire et institutionnel au Québec ne permet pas aux financiers, investisseurs, assureurs et évaluateurs en bâtiment de mesurer et capter la partie de la valeur intangible et immatérielle générée par un bâtiment durable, une valeur pouvant cependant se refléter dans les avantages et bienfaits que le bâtiment durable peut entraîner pour ses occupants et usagers. _____________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : immobilier, investissement, investisseur, bâtiment durable, développement durable, gouvernance, responsabilité sociale d’entreprise, gestion des risques ESG

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