La vérification diligente de la valeur verte et durable dans les transactions de propriété immobilière commerciale

Plusieurs ententes mondiales, telles que l’Accord de Paris, en 2015, le Protocole de Kyoto en 1997 et le Sommet de Rio en 1992, ont été négociées entre différents États avec l’objectif de prendre des mesures pour limiter le réchauffement climatique. Les nombreux pays ayant adhéré à ces ententes se sont engagés à revoir à la hausse leurs objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre. La Banque du Canada (2019) a affirmé que les actifs dans les secteurs lourds en carbone, dont l’immobilier fait partie, sont susceptibles de voir leur valeur modifiée en fonction de leur exposition aux changements climatiques. Cette brève analyse illustre bien pourquoi il devient si important pour les investisseurs de prendre en compte le développement durable dans leurs politiques d’investissement responsable. Cette recherche a pour objectif de répondre à la question suivante: comment analyser la valeur verte et durable d’un immeuble dans le cadre du processus de vérification diligente des transactions effectuées par les investisseurs? Une transaction en immobilier commercial est généralement conclue après que les acheteurs se soient déclarés satisfaits des informations et des expertises obtenues dans le but de valider la valeur de l’immeuble transigé (achat, vente, financement, investissement, etc.). Cet exercice est appelé vérification diligente. Ce mémoire traitera de l’intégration au cours de l’exercice de vérification diligente d’attributs de bâtiment qui pourraient influencer la valeur de l’immeuble faisant l’objet de la transaction. Deux sources de données seront analysées et comparées: les résultats d’une revue de littérature scientifique et les résultats de l’analyse des entretiens semi-dirigés réalisés. Les résultats de l’analyse de la littérature et de l’analyse des entretiens avec les experts ont été comparés dans le but d’identifier les principaux attributs du bâtiment durable. Ces principaux attributs sont la gestion de l’énergie, la gestion des gaz à effet de serre, la gestion de l’eau, la gestion des déchets, le choix des matériaux et confort des occupants. Les outils étudiés tels que les certifications de bâtiment durable, le bail vert, l’approche cycle de vie du bâtiment et l’analyse de son coût global ainsi que le concept d’économie circulaire permettent de prendre en considération les attributs du bâtiment durable et peuvent être pris en considération dans le cadre des processus de vérification diligente. L’analyse de la littérature portant sur le processus de vérification diligente a permis de comprendre que les impacts environnementaux d’un immeuble ne sont pas encore bien intégrés en pratique dans les processus de vérification diligente. Les résultats de l’analyse des entretiens révèlent pourtant que les experts interviewés sont unanimes à déclarer que le bâtiment durable crée réellement de la valeur, notamment par des coûts d’exploitation inférieurs et des loyers plus élevés. L’analyse des résultats des entretiens et de la revue de la littérature permet aussi d’affirmer que la prise en compte de ces attributs peut être bénéfique pour plusieurs raisons. Parmi les raisons évoquées, l’évolution du contexte politique et réglementaire contribuera à établir un lien entre la valeur des immeubles et leur consommation d’énergie, fortement reliée aux émissions de gaz à effet de serre. La demande des locataires pour des espaces d’immeubles durables pourrait aussi constituer un important facteur de motivation dans la prise en compte des attributs d’un bâtiment durable. Les résultats de cette recherche permettent d’affirmer que des risques tels que le risque d’obsolescence et le risque environnemental influencent la rentabilité d’un investissement immobilier. Pourtant, ces risques ne semblent pas encore bien intégrés en pratique dans le processus de vérification diligente. Cependant, les résultats de la recherche permettent d’intérêt de plus en plus croissant des investisseurs envers le bâtiment durable et sa valeur verte. Cette recherche permet en effet de constater que les investisseurs qui réalisent des transactions d’immeubles et doivent effectuer un processus de vérification diligente peuvent mieux statuer la valeur de l’immeuble transigé en accordant plus d’importance à la valeur verte et aux caractéristiques associées au concept de bâtiment durable, notamment les impacts des risques environnementaux sur l’obsolescence prématurée d’un actif immobilier provoquée par leur exposition aux changements climatiques, aux nouvelles exigences réglementaires et aux modifications des attentes des locataires et des usagers. De plus, il serait intéressant et pertinent d’étudier lors de futures recherches l’influence du cadre politique et réglementaire sur l’intégration de facteurs sociaux et environnementaux dans les processus de vérification diligente d’un immeuble faisant l’objet d’une transaction. _____________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : bâtiment durable, transaction immobilière, vérification diligente, risques ESG, immobilier, investissement responsable, changements climatiques

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