L'évaluation immobilière à l'ère des changements climatiques : une analyse de la pratique des évaluateurs agréés au Québec

Cette étude a pour objectif d’expliquer l’évolution des sciences en immobilier et de proposer les adaptations nécessaires, notamment en lien avec les risques environnementaux et climatiques dans le contexte actuel. Des études européennes ont démontré que les évaluateurs ne prennent pas en compte les risques associés aux changements climatiques dans leurs évaluations, cette tendance a également été observée au Québec. Devant cette similitude, une enquête a été menée pour en comprendre les causes. Les recherches ont révélé que les évaluateurs ont du mal à intégrer ces risques dans leurs analyses. Les résultats indiquent que les évaluateurs accordent peu d’importance aux facteurs environnementaux liés aux changements climatiques, principalement en raison d’un manque d’information et de formation adéquate pour quantifier ces variables. Bien que les évaluateurs aient exprimé leur volonté d’intégrer les variables environnementales dans leurs rapports, ils se heurtent à des obstacles et à des questions éthiques qui les empêchent de créer ou de réduire la valeur. Ils sont donc contraints de se baser sur les faits du marché en fonction des indicateurs à leur disposition. Cette situation est manifestement due à un problème de définition de la valeur, d’information et de formation ainsi qu’à une question de méthodologie. Par exemple, seuls les facteurs de risque à court terme liés aux inondations, à l’érosion du sol, etc., sont pris en compte par les évaluateurs. En revanche, les actifs naturels environnementaux sont largement négligés. De plus, les risques associés aux changements climatiques ne sont pas dans la ligne de mire des évaluateurs. Cette anomalie largement observée est une caractéristique de l’influence et de l’inertie des institutions. En effet, les évaluateurs sont limités dans leur pratique par une dynamique dictée par la société en général, les institutions publiques et la méthodologie inévitable de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Au fond, ce paradigme découle de la théorie néoclassique de la valeur, une notion inéluctable depuis Marshall. La théorie de la valeur, dont l’incarnation la plus récente est le néoclassicisme économique, est restée stagnante et n’intègre ni le risque ni le temps. De plus, elle ne reconnaît aucune valeur à la nature, à l’eau ou à l’air, qui sont pourtant des éléments essentiels à la vie. Enfin, la méthodologie et les normes de pratique ne sont pas actualisées et ne peuvent offrir une orientation précise sur l’analyse des risques et des opportunités liés aux externalités négatives et positives associées aux technologies et à l’écosystème, y compris l’environnement et les changements climatiques. En conclusion, il est nécessaire d’envisager un métafiltre de logique discursive basé sur un triptyque dynamique relationnel : l’énergie, l’espace et le temps. Ces variables modulent les facteurs clés pour atteindre l’efficience. Pour combler ces lacunes, une méthodologie est proposée, accompagnée d’une taxinomie de la valeur qui fonctionne en parallèle avec les méthodes traditionnelles. _____________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : valeur économique, changement climatique, bâtiment durable, indicateurs de performance, environnement, construction, immeuble, évaluateur agréé.

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