Reconhecimento, mensuração e tributação da renda no setor imobiliário

A Roberto Quiroga Mosquera, que sempre foi para mim uma referência como advogado, professor, pai de família e amigo.Sou muito grato pelas oportunidades concedidas e especialmente pelo rico aprendizado no exercício da advocacia e da docência.Sua atuação apaixonada na defesa dos clientes e no ensino do Direito Tributário é uma inspiração.Aos Professores Luis Eduardo Schoueri e Paulo Ayres Barreto, que teceram valiosas considerações sobre o presente trabalho e por todos os ensinamentos.Ao Professor Fernando Aurelio Zilveti, que me orienta e incentiva desde o início das minhas atividades acadêmicas.Aos meus colegas e amigos de escritório, que sempre me apoiaram.Nossas discussões acaloradas foram fundamentais para a consolidação de muitos dos conceitos e opiniões presentes neste trabalho.Aos colegas da Especialização em Direito Tributário da USP, que proporcionaram momentos únicos de aprendizado e amizade.Tenho certeza que estão construindo, com afinco e competência, uma brilhante carreira acadêmica.Em especial aos meus pais, Nilsa e José de Freitas Jr., exemplos de vida para mim, pelo apoio incondicional em todos os momentos e pela paciência e carinho com que criaram seus filhos.RESUMO Atualmente, verifica-se um momento de grande reflexão dos aplicadores do Direito Tributário, em decorrência do impacto trazido pelos novos métodos e critérios contábeis aplicados à apuração do lucro societário das empresas no Brasil.A aplicação dos princípios contábeis geralmente aceitos passou a estabelecer novos paradigmas para o reconhecimento e mensuração do lucro, influenciando a forma de interpretar a legislação tributária.Esse contexto ganha grande relevância no que tange à apuração e tributação da renda no setor imobiliário.Isto porque esse setor da economia é cuidadosamente regulamentado, do ponto de vista contábil, tanto pela legislação societária quanto pela fiscal.Com efeito, o presente estudo analisa a delimitação da competência constitucional para tributação da renda pela União, sobretudo os limites oferecidos pelos princípios constitucionais tributários.Também se analisam as definições de renda pelo CTN e os critérios de definição do momento de realização.Ocorre que a definição do fato gerador do imposto de renda muitas vezes se vale de conceitos previstos em outras áreas do Direito, especialmente no Direito Privado.Dessa forma, são analisados os conceitos estabelecidos pelo Direito Contábil Societário, pois são fundamentais para a quantificação da matéria tributável.Após o estabelecimento da base teórica para a tributação da renda, passa-se à análise dos principais aspectos jurídicos das operações imobiliárias (negócios que envolvem a exploração econômica, direta ou indireta, da propriedade imobiliária).Essa primeira análise é necessária para se estabelecerem os parâmetros adequados para o reconhecimento e a mensuração da renda, intrinsecamente relacionada à transferência de riscos e benefícios.Um segundo passo importante, para a apuração da renda do setor imobiliário, corresponde à análise dos principais métodos e critérios contábeis estabelecidos pela legislação societária, pois esse é o parâmetro inicial para a apuração do montante a ser tributado.Por fim, analisam-se a coerência e a adequação das regras de tributação da renda no setor imobiliário, para as pessoas físicas e as pessoas jurídicas.Também serão abordados os regimes específicos de tributação previstos na legislação brasileira.

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