Dinámica de valorización del suelo en el área metropolitana del Gran Santiago y desafíos del financiamiento urbano

A fines del siglo XX, America Latina es la region mas urbanizada del mundo en desarrollo, estimandose que alrededor del 20% de su poblacion urbana reside en areas metropolitanas superiores a los 5 millones de habitantes. La cuestion del suelo urbano y sus repercusiones sobre el desarrollo de las ciudades fueron topicos centrales de las dos Conferencias de Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos, la de Vancouver en 1976 y la de Estambul en 1996. El Plan de Accion Regional de America Latina y el Caribe (CEPAL, 1996); plantea en esta materia desafios de mejorar la eficiencia del uso del suelo y expandir substantivamente la provision de infraestructura y servicios. Este documento presenta un estudio de la evolucion de los valores del suelo en el Area Metropolitana del Gran Santiago (AMGS);, durante un periodo que conjuga, por un lado, rapido crecimiento economico, construccion habitacional alta y diversificada en terminos sociales y mejoramiento del entorno urbano, y por otro, un alza sostenida de los precios de la tierra urbana. El estudio de caso se baso en una tipologia de areas de valorizacion del suelo en el AMGS puesta en relacion con distintas esferas del dinamismo urbano. El documento consta de cinco capitulos. En primer lugar, una introduccion conceptual. Segundo, la exposicion de antecedentes generales sobre el caso del AMGS, destacando las particularidades de esta ciudad en el escenario metropolitano regional. El tercer capitulo consiste en la metodologia y enfoque del estudio, y en la explicacion de la tipologia de areas de valorizacion con que se realiza la aproximacion a la materia de estudio. El cuarto capitulo analiza la dinamica de valorizacion del suelo urbano en el Gran Santiago, durante el periodo 1992-98 con relacion al crecimiento demografico, la evolucion del ingreso y la pobreza, la dinamica habitacional y la inversion publica en mejoramiento urbano. Tambien se analizo el rendimiento del impuesto predial y su impacto en los ingresos e inversiones municipales. Finalmente, el quinto capitulo contiene una sintesis del analisis del AMGS y una perspectiva de nivel regional sobre desafios del financiamiento urbano frente a los escenarios emergentes de reorganizacion interna que muestran las grandes urbes. Por sus limitaciones, la investigacion no plantea conclusiones definitivas, sino que un cuerpo de hipotesis sobre mecanismos y modalidades de valorizacion del suelo a escala intraurbana y consecuencias de politica publica. Entre ellas, se plantea que la estructuracion mostrada por las distintas zonas de valorizacion que reporta la investigacion y su dinamica puede ser interpretada como un proceso de transicion espacial interno. Este se veria caracterizado por tres coordenadas. Una, el sesgo a la homogeneizacion de los valores de suelo intraurbanos o convergencia bajo contextos y ciclos como el analizado, producto de una relacion inversa entre nivel inicial y ritmo de valorizacion. Dos, la existencia de senales a la estabilizacion de valores en las zonas de mayor valor nominal y la inestabilizacion de zonas de mas reciente mejoramiento urbano y mayor crecimiento demografico relativo. Tres, la importancia de los diferenciales zonales de dinamismo demografico, habitacional, de mejoramiento del estandar urbano y evolucion socio-economica de la poblacion como factores diferenciadores del grado de estabilidad relativa de valores del suelo. En el plano de las implicaciones fiscales, se enumeran una serie de tendencias relevantes para el examen de fortalezas y debilidades urbanas de los sistemas de contribuciones de bienes raices, en tanto medios de posible regulacion y financiamiento urbano. El estudio conduce a reflexiones de escala regional que postulan la necesidad de alinear mejor el financiamiento y la regulacion urbanas, por medio de tres enfasis de la gestion de areas metropolitanas en America Latina: i); la modernizacion del sistema tributario municipal (capacidad recaudatoria y su aporte al mejoramiento urbano);; ii); la diversificacion de los instrumentos de financiamiento de equipamientos e infraestructura urbana nacionales (esto es la generacion de recursos extrapresupuestarios con fines de alimentar fondos de compensacion);; y iii); la necesidad de estudio de instrumentos de integracion urbana de largo plazo (esto es incentivos al crecimiento urbano bajo modalidades no segregadas);.

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