Estudio de viabilidad de un proyecto de vivienda multifamiliar en los cerros de Camacho, distrito de Santiago de Surco

Este proyecto de inversión, denominado Cerros de Camacho, es el \nresultado de identificar un terreno con potencial para el desarrollo de un proyecto \ninmobiliario que, a través de un análisis de situación y un estudio de mercado, \npermitan desarrollar un producto demandado y lo convierta en un proyecto \nrentable y atractivo en la ciudad de Lima. \nEl terreno se encuentra ubicado en los Cerros de Camacho en el distrito \nde Santiago de Surco, con 6,600m2, en donde se pretende desarrollar un \nproyecto de vivienda para venta por etapas de 3 torres de 17 pisos y dos sótanos, \nmás una edificación de 2 niveles para las áreas comunes. \nCon un total de 90 departamentos (30 por torre en 15 niveles) y 187 \nestacionamientos (en 4 niveles), suman 20,134 m2 de área vendible. El \ndepartamento típico tiene 3 dormitorios, zona de servicio, estar familiar y terraza, \ncon un área de 216 m2. \nLa zona de los cerros de Camacho es una zona reconocida de viviendas \nA1, que posee el privilegio de estar ubicada frente a un exclusivo club de golf y \ncon una de las mejores vistas hacia la ciudad. Como se trata de terrenos en \ncerro, sin habilitación urbana, el precio del terreno continúa bajo en comparación \na otras zonas consolidadas de la ciudad. \nEsto permite a los futuros compradores acceder a una vivienda de mayor \nmetraje del que accederían en otras zonas A1 de la ciudad. Por ejemplo, si en \nSan Isidro se puede comprar un departamento de 150 m2, con el mismo precio \nse podría acceder a un departamento de 230 m2 en los Cerros de Camacho, con \nla ventaja adicional de tener una vista impresionante hacia la ciudad. \nEl perfil del cliente para el proyecto es el siguiente: \n. Familias con un ingreso anual entre $80,00 y $100,000 \n. Estilo de vida sofisticado \n. Edad ente 35 y 50, principalmente casado con una familia de 3 a 5 \nmiembros. \n. Cultura Show-off \n. Clientes que valoran la comodidad y amplitud del departamento. \nEl elemento diferenciador respecto a la competencia reside en incluir \nun servicio de personalización de acabados del departamento, identificando las \nvariables más solicitadas, brindando asesoría y opciones limitadas. Planteando \nun procedimiento que no signifique un incremento en los costos de supervisión \ny control durante la construcción, y que satisfaga plenamente al segmento \nobjetivo. \nLos factores de éxito en los que se basará la estrategia del proyecto son \nlos siguientes: \n. Detallada estimación de presupuestos \n. Precio de venta por debajo de la competencia \n. Servicio de personalización de acabados \n. Ubicación y vista inmejorables \n. Buena distribución de los departamentos. \n. Fuerte presencia en el lugar y seguimiento a las ventas concretadas. \nSe estima que la duración de todo el proyecto será de 6 años, con 4 \netapas de construcción: \n1. Movimiento de Tierras y Habilitación Urbana (9 meses) \n2. Edificio Sur + Áreas Comunes (18 meses) \n3. Edificio Centro (15 meses) \n4. Edificio Norte (15 meses) \nLa máxima inversión requerida para el proyecto es de $ 5,244,057, durante el \nprimer año y medio del proyecto, donde el perfil económico se estructura de la \nsiguiente manera: \nVentas Departamentos 90 465,368.22 41,883,139 \nIncidencia \n1 Terreno 4,786,320 11.43% \n2 Construcción 23,586,732 56.32% \n3 Gastos Operativos 3,230,437 7.71% \nTotal egresos 31,603,489 75.46% \nTotal ingresos 41,883,139 \nMARGEN ANTES DE IMPUESTOS 10,279,650 24.54% \nINGRESOS \nEGRESOS \nEl valor actual neto desprendido del flujo de caja proyectado alcanza los \n$ 4,233,219, calculado con una tasa de descuento anual de 15%. Alcanzando \nuna tasa interna de retorno de 40%. \nEsto lo convierte en un proyecto de inversión atractivo, pero se debe \nconsiderar los riesgos asociados a la incertidumbre del entrono durante los 6 \naños que durará el proyecto y las contingencias que pudieran existir en relación \na las trabas municipales, y una fuerte influencia de los vecinos con una probada \noposición a las nuevas construcciones.

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