A political economy of densification in low rise housing spaces : the emergence of differentiated post-suburban strategies

L'objet de la thèse est d'étudier les processus de densification des tissus à dominante pavillonnaire des espaces suburbains et périurbains encore peu étudiés sous l'angle de leurs transformations morphologiques. Nous adoptons pour cela une approche qui relève d'une économie politique de la production urbaine, qui s'attache à étudier de manière conjointe les aspects politiques, économiques, sociaux mais aussi réglementaires et techniques qui peuvent expliquer la matérialité des transformations urbaines observées. A ce titre, nous articulons deux courants de travaux : des travaux d'économie politique territoriale et des travaux d'économie de l'aménagement. Plus précisément, la notion de post-suburbanisation, entendue comme un processus généralisé de développement intensif affectant de manière différenciée les espaces de banlieue et conduisant à une autonomisation progressive de ces banlieues par rapport à la ville centre de l'agglomération, est au centre de notre approche. La post-suburbanisation se distingue de la suburbanisation qui reposait plutôt sur un développement urbain extensif. Elle pose donc la question de la densification des espaces pavillonnaires peu denses hérités de l'ère suburbaine. Mais dans ce processus, toutes les communes ne cherchent pas à se densifier, certaines empêchent délibérément la densification, d'autres cherchent au contraire à la favoriser. Ceci nous amène alors à formuler l'hypothèse centrale de notre travail, à savoir qu'il existe un lien entre la stratégie post-suburbaine d'une commune et la forme de densification privilégiée. Nous avons étudié des processus de densification de tissus à dominante pavillonnaire, dans des contextes entre autres caractérisés par l'existence de politiques locales explicites de densification, dans deux municipalités de la région urbaine de Toronto au Canada(Guelph et Markham) et dans deux municipalités de la région parisienne en France(Magny-les-Hameaux et Noisy-le-Grand). La mise en regard des quatre études de cas fait apparaître deux grands types de processus de densification : les processus de densification douce (Guelph et Magny-les-Hameaux) qui se caractérisent par une densification sans changement de forme urbaine et les processus de densification forte (Markham et Noisy-le-Grand) qui se caractérisent par une modification importante de la forme urbaine pouvant conduire au remplacement de tout ou partie du tissu pavillonnaire préexistant par des immeubles. C'est notre premier résultat. L'analyse fine des processus en contexte et des différentes politiques visant spécifiquement la densification, fait apparaître un second résultat : dans les quatre municipalités, les politiques de densification affichées sont explicitement articulées à une recherche de centralité relative. La forme de la densification observée au sein des tissus à dominante pavillonnaire apparaît alors à la fois comme un moyen et comme un résultat du degré de centralité visé d'une municipalité donnée dans la hiérarchie post-suburbaine. Plus précisément, dans les cas étudiés, des politiques incitatives de densification douce sont mises en œuvre dans les municipalités qui adoptent une stratégie de centralité de portée plutôt locale, ce qui se traduit par une politique de croissance modérée, principalement résidentielle. Tandis que les politiques (incitative ou interventionniste) de densification forte sont l'apanage des municipalités adoptant une stratégie de centralité sub-régionale, ce qui se traduit par des politiques de type entrepreneurial visant à attirer des ménages et des emplois sur leur territoire. Cette recherche montre également que si les processus de densification résultent majoritairement de mécanismes de marché qui s'expriment de façon différente en fonction du contexte urbain et culturel national, les politiques mises en place jouent un rôle important dans la création de ces marchés fonciers et immobiliers (...)

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